İçindekiler
6306 Sayılı Kanun Vergi ve Harç Muafiyetleri Neden Önemlidir?
Kentsel dönüşüm projelerinde hem arsa sahiplerinin hem de müteahhit ve yeni konut alıcılarının maliyetini doğrudan düşüren en önemli teşvik paketi 6306 sayılı Kanun'un 7. maddesinde düzenlenen vergi, resim ve harç istisnalarıdır. Örneğin 10.000.000 TL değerindeki yeni bir dairenin satışında yalnızca %4 tapu harcı muafiyeti 400.000 TL, %1 KDV avantajı ise 900.000 TL doğrudan tasarruf sağlar.
Kentsel Dönüşümde Muaf Tutulan Vergi ve Harçlar Tablosu
Riskli yapı tespiti kesinleşmiş ve tapu kütüğüne "6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapıdır" şerhi işlenmiş parsellerde uygulanan muafiyetler:
| Vergi / Harç Kalemi | Normal İnşaat / Satış Oranı | 6306 Kentsel Dönüşüm Oranı | Kimler Yararlanır? |
|---|---|---|---|
| Tapu Devir ve Tescil Harcı | %4 (%2 Alıcı + %2 Satıcı) | %0 (Tam Muafiyet) | Arsa sahipleri, müteahhit ve müteahhitten ilk kez daire satın alan 3. kişiler |
| Konut Teslim KDV Oranı (Net 150 m² altı) | %10 (veya %20) | %1 KDV | Malikler ve yeni konut alıcıları (150 m²'yi aşan kısım için %20 uygulanır) |
| İnşaat Taahhüt Hizmeti KDV Oranı | %20 | %1 KDV | Mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yapım sözleşmelerinde malikler |
| Noter Sözleşme ve Vekalet Harçları | Nispi Noter Harcı | Muaf | Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ortak karar protokolü ve dönüşüm vekaletleri |
| Belediye İmar, Ruhsat ve İskân Harçları | Tam Tarife | Muaf | Yapı ruhsatı, kat irtifakı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) harçları |
| Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) | %5 | %0 (Muaf) | Kentsel dönüşüm kredisi kullanan hak sahipleri |
Muafiyetten Yararlanmak İçin 3 Altın Kural
- Tapuda "Riskli Yapı" Şerhi Zorunluluğu: Noter sözleşmesi veya tapu devri yapılmadan önce binanın riskli yapı tespitinin onaylanmış ve tapu kaydına şerh düşülmüş olması şarttır. Riskli yapı şerhi konulmadan önce imzalanan sözleşmelerde muafiyet uygulanmaz.
- "İlk Satış" Kuralı: Müteahhidin kendi payına düşen daireyi 3. bir kişiye (yatırımcıya/alıcıya) yaptığı ilk satış %4 tapu harcından muaftır. Ancak o alıcının daireyi daha sonra bir başkasına satması (ikinci el satış) muafiyet kapsamına girmez.
- Belediye Döner Sermaye ve Hizmet Bedelleri Ayrımı: Kanun belediye harçlarını muaf tutar; ancak tapu döner sermaye bedeli veya belediyelerin fiili teknik hizmet karşılığı aldığı bazı kontrollük ücretleri istisna kapsamı dışında tutulabilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde %4 tapu harcı ödenir mi?
+
Hayır. 6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi uyarınca tapusunda 'Riskli Yapı' şerhi bulunan binalarda; kat irtifakı kurulması, maliklere daire teslimi ve müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere ilk satışı %4'lük (alıcı %2 + satıcı %2) tapu harcından tamamen muaftır.
Kentsel dönüşümde konut KDV oranı yüzde kaçtır?
+
Riskli yapı şerhi bulunan kentsel dönüşüm projelerinde üretilen net 150 m²'ye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı %10 yerine %1 olarak uygulanır. Ayrıca mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan inşaat taahhüt hizmetlerinde de KDV oranı %1'dir.
Yanlışlıkla ödenen kentsel dönüşüm tapu harcı geri alınabilir mi?
+
Evet. Satış anında binanın riskli yapı kapsamında olmasına rağmen tapu müdürlüğünce sehven tahsil edilen tapu harçları için, ödeme tarihinden itibaren 5 yıllık düzeltme zamanaşımı süresi içinde Gelir İdaresi Başkanlığı'na (Vergi Dairesine) düzeltme-şikayet başvurusunda bulunularak iade alınabilir.
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.