İçindekiler
BÖLÜM 1: Kentsel Dönüşüm Sürecinde Malikler Sırasıyla Neler Yapmalı? (7 Adımlı Yol Haritası)
Altın Kural: Kentsel dönüşüm sürecine karot aldırarak (riskli yapı tespitiyle) başlanmaz! Önce binanın yeni imar durumu ve finansal fizibilitesi çıkarılmalı, malikler arasında uzlaşma sağlanmalı, karot işlemi ise müteahhit ve sözleşme taslağı netleştikten sonra yapılmalıdır.
1. Adım: İmar Durumu (Çap) ve Tapu Arsa Payı Kontrolü
- Belediyeden güncel İmar Durum Belgesi alınarak binanın yıkıldığında kaç kat ve kaç metrekare yapılabileceği (Emsal/KAKS, TAKS ve çekme mesafeleri) bağımsız olarak hesaplanır.
- Mevcut binanın imar kaybı yaşayıp yaşamayacağı ve tapudaki arsa paylarının daire büyüklükleriyle orantılı olup olmadığı kontrol edilir.
2. Adım: Apartman Temsilci Heyetinin Seçimi ve İhtiyaç Listesi
- Kat malikleri arasından süreci yönetecek 3-5 kişilik bir Bina Temsilci Heyeti seçilir.
- Maliklerin beklentileri (daire küçülmesi mi, üste fark ödemeli Yarısı Bizden modeli mi istendiği) belirlenir.
3. Adım: Teknik Şartname (Mahal Listesi) ve Mimari Taslağın Hazırlanması
- Her müteahhidin farklı bir projeyle gelip kafa karıştırmasını önlemek için binanın kendi Teknik ve İdari Şartnamesi hazırlanır.
- Böylece tüm müteahhitlerden aynı mimari ve malzeme kalitesi üzerinden ("elma ile elmayı kıyaslayacak şekilde") teklif toplanır.
4. Adım: Müteahhit Tekliflerinin Toplanması ve Güvenlik Soruşturması
- En az 3–4 kurumsal firmadan kapalı zarf teklif alınır.
- Firmaların ÇŞİDB Müteahhitlik Yetki Belgesi Sınıfı, son 5 yılda iskân aldığı binalar, vergi/SGK borç durumu ve banka referansları sorgulanır.
5. Adım: %50+1 (Salt Çoğunluk) Ortak Karar Protokolü ve Şerefiye Tablosu
- Yeni binada hangi kat ve cephedeki dairenin hangi malike düşeceği Şerefiye Puanlama Matrisi ile netleştirilir.
- Arsa paylarının en az %50+1 çoğunluğu ile müteahhit ve sözleşme şartları kabul edilir.
6. Adım: Resmi Riskli Yapı Tespiti (Karot) ve Noter Sözleşmesi
- Müteahhit ve sözleşme şartları hazır olduğunda lisanslı kuruluşa karot (riskli yapı) başvurusu yapılır.
- Tapuya "Riskli Yapı" şerhi işlendikten sonra (%4 tapu harcı ve %1 KDV muafiyetinden yararlanmak için şerhten sonra!) Noterde Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı / Yapım Sözleşmesi imzalanır.
7. Adım: Devlet Destek Başvuruları, Tahliye (90 Gün) ve Kademeli Tapu Devri
- İstanbul'da Yarısı Bizden (875.000 TL Hibe + 875.000 TL Kredi + 125.000 TL Taşınma) veya 81 ilde 18 Aylık Kira Yardımı (İstanbul 8.000 TL/ay) başvuruları yapılır.
- Azami 90 gün içinde bina tahliye edilir; müteahhide tapu devirleri inşaat ilerledikçe kademeli olarak (son %25-30 pay İskân alındığında) yapılır.
BÖLÜM 2: Kentsel Dönüşümde Maliklerin En Sık Düştüğü 8 Kritik Hata ve Risk Analizi
| # | Sık Yapılan Hata | Yol Açtığı Mağduriyet (Sonuç) | Doğru Çözüm |
|---|---|---|---|
| 1 | Ortada Müteahhit ve İmar Hesabı Yokken Aceleyle Karot Aldırmak | Rapor kesinleşince 90 gün içinde elektrik, su, doğalgaz kesilir ve bina yıkılır. İmar kaybı varsa veya müteahhit bulunamazsa malikler evsiz kalır, arsa yıllarca boş bekler. | Karot işlemi daima ön fizibilite yapılıp müteahhit ile ön mutabakat sağlandıktan sonra başlatılmalıdır. |
| 2 | Sadece "En Yüksek Oranı" Veren Müteahhidi Seçmek | Piyasa matematiğine aykırı yüksek oran veren firmalar genellikle mali gücü zayıf firmalardır; inşaat kaba yapı aşamasında durur ve şantiye terk edilir. | En yüksek oranı verene değil; müteahhit karlılığı makul (%25-30), mali yeterliliği ve teslim güvencesi olan firmaya imza atılmalıdır. |
| 3 | "Brüt m²" Vaadine Aldanıp Sözleşmeye "Net Süpürülebilir m²" Yazdırmamak | Sözleşmeye "110 m² brüt daire" yazılır; otopark, sığınak ve yangın merdiveni payları düşüldüğünde malike 65 m² net daire teslim edilir. | Sözleşmeye mutlaka her odanın, salonun ve balkonun net içten içe (süpürülebilir) metrekaresi tek tek yazılmalıdır. |
| 4 | Tapuyu Peşin Devretmek veya "Satış Yetkili" Geniş Vekalet Vermek | Müteahhit daha temel atmadan kendi payına düşen daireleri satar veya arsa üzerine ipotek koyar; inşaat durursa malikler hem evsiz hem borçlu kalır. | Tapular kademeli devir (Subasman, Kaba İnşaat, İnce İşler ve İskân) sistemiyle devredilmeli; vekaletname sadece ruhsat işlemleriyle sınırlandırılmalıdır. |
| 5 | Sözleşmeye "1. Sınıf Lüks Malzeme" Yazıp Geçmek | "1. sınıf" kavramı muğlaktır; müteahhit TSE belgeli en ucuz malzemeyi kullansa dahi malikler dava açamaz. | Noter sözleşmesinin ekine beton sınıfından (C35) pencereye, asansörden kombiye kadar en az 3 spesifik marka içeren Teknik Şartname (Mahal Listesi) eklenmelidir. |
| 6 | Mali Güvence Almadan Sadece Şirket Senedi Kabul Etmek | Müteahhit şirket iflas ettiğinde veya mal varlığını boşalttığında alınan senetlerin hiçbir tahsil kabiliyeti kalmaz. | İnşaatın tamamlanmasını güvence altına alan Bina Tamamlama Sigortası, Gayrimenkul İpoteği veya Banka Teminat Mektubu ile Kademeli Tapu Devri şart koşulmalıdır. |
| 7 | Daire Paylaşımını ve Şerefiyeyi "Sonra Kura Çekeriz" Diye Ertelemek | Eski binada güney cephe üst katta oturan malik ile bodrum katta oturan malik arasında yıkım sonrası paylaşım uyuşmazlığı doğar, süreç Arsa Payı Düzeltme davalarıyla kilitlenir. | Bina yıkılmadan önce bağımsız değerleme ve şerefiye tablosu yapılmalı; kimin hangi kat ve cephedeki daireyi alacağı noter sözleşmesine işlenmelidir. |
| 8 | Tapuya "Riskli Yapı" Şerhi İşlenmeden Sözleşme veya Satış Yapmak | Riskli yapı şerhi konulmadan yapılan işlemlerde %4 tapu harcı muafiyeti ve %1 KDV istisnası yanar; daire başı yüz binlerce lira vergi çıkar. | Resmi noter sözleşmesi ve tapu işlemleri mutlaka Riskli Yapı şerhi tapuya işlendikten sonra gerçekleştirilmelidir. |
Apartman Toplantısı Öncesi Hızlı Kontrol Listesi (Özet)
Apartman veya site yönetiminizle kentsel dönüşüm toplantısına oturmadan önce şu 4 temel verinin elinizde olduğundan emin olun:
- Bağımsız İmar ve Fizibilite Raporu: Arsanızın net parsel alanı, TAKS/KAKS emsal hakkı ve yeni yönetmeliğe göre çıkacak toplam daire sayısı (Ücretsiz Fizibilite Hesaplama Aracımızdan 2 dakikada alabilirsiniz).
- Finansman Simülasyonu: İstanbul'daysanız Yarısı Bizden 875.000 TL Hibe + 875.000 TL Kredi + 125.000 TL Taşınma Desteği düşüldükten sonra daire başı kalan net maliyet tablosu.
- Standart İhale Dosyası: Tüm müteahhitlere aynı şartlarla verilecek Teknik Şartname (Mahal Listesi) ve cezai şart taslağı.
- Şerefiye ve Arsa Payı Mutabakatı: Yıkım öncesi Arsa Payı ve Şerefiye Dağıtım Matrisi ile her malikin yeni projede alacağı bağımsız bölümün belirlenmesi.
📲 Apartman WhatsApp Grubunuzda Paylaşın: Komşularınızın toplantı öncesi doğru bilgilenmesi için Bu Yol Haritasını ve 8 Kritik Hatayı WhatsApp Grubunda Paylaşmak İçin Tıklayın
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm sürecine karot aldırarak (riskli yapı tespitiyle) mı başlanmalı?
+
Hayır. Kentsel dönüşüm sürecine kesinlikle karot aldırarak başlanmaz. Rapor kesinleştiğinde 90 gün içinde binanın elektrik, su ve doğalgazı kesilerek tahliye ve yıkım zorunlu hale gelir. Önce binanın yeni imar durumu (TAKS/KAKS) ve finansal fizibilitesi çıkarılmalı, malikler arasında uzlaşma sağlanmalı; karot işlemi ise müteahhit ve sözleşme taslağı netleştikten sonra yapılmalıdır.
Kentsel dönüşümde maliklerin yaptığı en büyük sözleşme hatası nedir?
+
Sadece en yüksek paylaşım oranını veren müteahhidi seçmek, sözleşmeye 'net süpürülebilir m²' yerine 'brüt m²' yazdırmak, mali güvence (sigorta, teminat veya ipotek) yerine şirket senedi kabul etmek ve tapuyu kademeli devretmek yerine peşin devretmek veya satış yetkili geniş vekaletname vermektir.
Tapu harcı ve KDV muafiyetini kaybetmemek için sözleşme ne zaman imzalanmalı?
+
6306 sayılı Kanun kapsamındaki %4 tapu harcı, noter harcı ve %1 KDV muafiyetlerinden eksiksiz yararlanabilmek için resmi noter sözleşmesi ve tapu işlemleri mutlaka tapu kütüğüne 'Riskli Yapı' şerhi işlendikten sonra gerçekleştirilmelidir.
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.