İçindekiler
Kentsel Dönüşümde Daireler Neden Küçülür veya Neden Üste Para İstenir?
Apartman yönetimlerinin müteahhit görüşmelerinde en sık karşılaştığı iki tablo vardır: Müteahhit ya "Üste para almam ama 120 m² daireniz yeni binada 85 m² olur" der ya da "Dairenizi yine 120 m² yaparım ama daire başı üste nakit fark ödersiniz" teklifinde bulunur.
Bunun temel nedeni İmar Emsali (KAKS) matematiğidir:
- Eğer arsanızın imar hakkı geçmişte zaten sonuna kadar kullanılmışsa (örneğin 5 kat imarlı arsada halihazırda 5 katlı 10 daire varsa) ve belediye yeni bir emsal artışı vermemişse, müteahhidin kendine fazladan daire üretip satarak inşaat maliyetini çıkaracağı boş imar alanı yoktur.
3 Farklı Dönüşüm Modeli ve Malik Maliyet Karşılaştırması
10 daireli, mevcut daireleri brüt 110 m² (net 90 m²) olan bir apartmanın dönüşümünde 3 alternatif senaryo:
| Dönüşüm Modeli | Yeni Daire Büyüklüğü | Müteahhit Payı | Malik Başı Nakit Ödeme (Tahmini) | Kimler İçin Uygun? |
|---|---|---|---|---|
| 1. Tam Kat Karşılığı (Küçülmeli Model) | Brüt 80 m² (Net ~62 m²) | Yeni üretilen 3–4 daire müteahhide kalır | 0 TL (Nakit Çıkmaz) | Nakit bütçesi veya kredi imkanı olmayan malikler |
| 2. Karma Model (Kısmi Küçülme + Kısmi Ödeme) | Brüt 95 m² (Net ~74 m²) | 1–2 daire veya dükkan müteahhide kalır | 600.000 – 900.000 TL | Makul bir daire büyüklüğünü düşük ödemeyle korumak isteyenler |
| 3. Taahhüt / Yarısı Bizden Modeli (Birebir Aynı m²) | Brüt 110 m² (Net ~90 m² korunur) | Tüm daireler maliklerde kalır | 525.000 – 1.400.000 TL (875k Hibe + 875k Kredi sonrası) | Dairesinin küçülmesini istemeyen ve devlet desteğini kullananlar |
Sözleşmede "Brüt / Net Metrekare" Tuzağına Düşmemek İçin 3 Kural
- Sözleşmeye "Net Süpürülebilir Alan" Yazdırın: "Brüt 110 m² daire verilecektir" ifadesi maliki korumaz; çünkü müteahhit otopark, sığınak ve yangın merdiveni paylarını brüte dahil ederek size 65 m² net ev teslim edebilir. Sözleşmede salon, odalar, mutfak, banyo ve balkonun net içten içe (süpürülebilir) metrekareleri tek tek yazılmalıdır.
- Emsal Harici %30 Avantajını Kullanın: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ndeki %30 emsal harici alan hakkı doğru mimari projeyle kullanıldığında, dairelerin balkon ve antre büyüklüklerinde %10–%15 ek kazanım sağlanabilir.
- Yarısı Bizden Hibe ve Kredisini Maliyetten Düşün: İstanbul'daki dönüşümlerde devletin verdiği 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi + 125.000 TL taşınma desteği (toplam 1.875.000 TL) doğrudan inşaat maliyetini finanse ettiği için daire küçülmesini en aza indirir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde yeni daireler neden küçülür?
+
Eski binalar yapılırken yangın merdiveni, geniş asansör holü, sığınak ve otopark zorunlulukları daha esnekti veya emsal tamamı kullanılmıştı. Güncel yönetmelikte ortak alanların artması ve müteahhide inşaat karşılığı pay verilmesi durumunda, ilave emsal artışı yoksa dairelerin net metrekaresi %15 ila %30 oranında küçülebilir.
Dairemin küçülmemesi için müteahhide ne kadar üste fark ödemem gerekir?
+
İlave imar hakkı (emsal artışı) bulunmayan binalarda dairelerin birebir aynı metrekarede yapılması için malikler inşaat yapım maliyetini (ve müteahhit kârını) nakden karşılar. Örneğin 100 m² brüt bir dairenin ortalama 2.400.000 TL yapım maliyetinden İstanbul'da 1.000.000 TL (875k hibe + 125k taşınma) düşüldüğünde kalan net fark yaklaşık 1.400.000 TL'dir.
Brüt metrekare ile net (süpürülebilir) metrekare arasındaki fark nedir?
+
Sözleşmelerde en sık yapılan hata sadece '100 m² brüt daire' yazılmasıdır. Modern binalarda brüt alandan net (süpürülebilir) alana geçişte %25-%30 ortak alan payı düşülür. Bu nedenle noter sözleşmesine mutlaka 'Net Süpürülebilir Alan (m²)' yazılmalıdır.
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.