İçindekiler
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Özeti ve Kritik Maddeler
Türkiye genelinde plansız veya özel statülü olmayan tüm yerleşim alanlarında yapılaşma şartlarını düzenleyen ana hukuki metin Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'dir. Bir arsa üzerinde kaç metrekare satılabilir alan üretilebileceği, binanın taban oturumu, yapı yaklaşma sınırı (çekme mesafesi), kat yükseklikleri ve çıkma hakları doğrudan bu yönetmeliğin parametreleriyle belirlenir.
1. Yapı Yaklaşma Sınırı Nedir? Çekme Mesafesi Yönetmelik Tablosu (Madde 23)
Yapı yaklaşma sınırı (uygulamadaki adıyla bahçe çekme mesafesi); imar planında veya yönetmelikte bir binanın kendi parsel sınırlarına (yola ve komşu parsellere) en fazla ne kadar yaklaşabileceğini gösteren kırmızı çizgidir. Yangın güvenliği, güneşlenme, mahremiyet ve altyapı emniyeti için bu mesafelerin içine zemin üstünde yapı yapılması yasaktır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 23 uyarınca kat adedine göre zorunlu çekme mesafesi yönetmelik tablosu:
| Kat Adedi (Zemin Üstü) | Ön Bahçe (Yol) Çekme Mesafesi | Yan Bahçe Çekme Mesafesi | Arka Bahçe Çekme Mesafesi (H/2) |
|---|---|---|---|
| 1 – 4 Kat (Dahil) | En az 5.00 m | En az 3.00 m | En az 3.00 m |
| 5 Katlı Bina | En az 5.00 m | 3.50 m (3.00 + 0.50) | En az 3.50 m |
| 6 Katlı Bina | En az 5.00 m | 4.00 m (3.00 + 1.00) | En az 4.00 m |
| 8 Katlı Bina | En az 5.00 m | 5.00 m (3.00 + 2.00) | En az 5.00 m |
| 10 Katlı Bina | En az 5.00 m | 6.00 m (3.00 + 3.00) | En az 6.00 m |
- Ön Bahçe Çekme Mesafesi: İmar planında daha farklı bir mesafe tayin edilmemişse, yola cepheli ön bahçe yapı yaklaşma sınırı en az 5.00 metredir. Köşe başı parsellerde her iki yoldan da ön bahçe mesafesi bırakılır.
- Yan Bahçe Çekme Mesafesi: Bodrum katlar hariç 4 kata kadar (zemin + 3 normal kat) binalarda yan bahçe mesafesi en az 3.00 metredir. Bina 4 katı aştığında, 4 kattan sonraki her kat için yan bahçe mesafesine 0.50 metre eklenir (
3.00 m + (Kat Sayısı - 4) × 0.50 m). - Arka Bahçe Çekme Mesafesi: Bina yüksekliğinin yarısından (
H/2) az olmamak üzere asgari 3.00 metre olarak uygulanır.
2. Emsal Harici Alanlar ve %30 Kuralı (Madde 5)
Bir parsele verilen imar hakkı (KAKS) yalnızca emsale dahil inşaat alanını sınırlar. Ancak modern projelerde otoparklar, sığınaklar, tesisat şaftları ve geniş balkonlar yapılabilmesi için mevzuat belirli alanları emsal dışı tutmuştur.
Yönetmeliğin 5. maddesi 8. fıkrası uyarınca, aşağıdaki alanların toplamı parselin toplam emsal alanının %30'unu aşamaz:
- Balkonlar ve Açık Çıkmalar: Bağımsız bölümün belirli oranını aşmayan açık teras ve balkonlar.
- Teknik Hacimler ve Asansör Boşlukları: Kat kaloriferi, klima santralleri, asansör kuyu ve sahanlıkları.
- Sahanlıklar ve Kat Holleri: Kat bazında zorunlu ortak dolaşım koridorları ve yangın merdivenleri.
- Sosyal Tesis Alanları: Konut binalarında site sakinlerinin ortak kullanımına ayrılan kapalı spor veya toplantı alanları.
Kritik İmar Notu: Zemin altı bodrum katlarda tamamen toprağa gömülü olarak yapılan zorunlu otoparklar, su depoları ve sığınaklar bu %30 hesabına da dahil edilmez; tamamen serbest emsal haricidir.
3. Kat Yükseklikleri ve Gabari Kriterleri (Madde 28)
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, binalarda kat yüksekliklerini (döşeme üstünden döşeme üstüne) asgari ve azami ölçülerle sınırlar:
- Konut Bağımsız Bölümleri: Temiz iç tavan yüksekliği net 2.60 metreden az olamaz; katlar arası brüt yükseklik ise genel olarak 2.90 – 3.60 metre arasında planlanır.
- Zemin Kat Ticari Hacimler (Dükkan/Mağaza): Zemin kat ticaret parsellerinde kat brüt yüksekliği 4.50 metreye (asma katlı dükkanlarda 5.50 metreye) kadar çıkarılabilir.
4. Çıkmalar, Kapalı Çıkmalar ve Saçaklar (Madde 41)
Yapı taban alanını zemin üstünde genişleten konsol çıkmalar (kapalı veya açık balkon çıkması) yapı yaklaşma sınırlarıyla doğrudan ilişkilidir:
- Taban alanı (yapı yaklaşma sınırı) içinde kalmak şartıyla çıkma yapılması esastır; ön, yan ve arka bahçe çekme mesafesi sınırları dışına taşarak kapalı çıkma yapılamaz.
- Bitişik nizamda veya plan notuyla izin verilen ayrık nizamlarda çıkmalar bina cephesinden en fazla 1.50 metre mesafeye kadar uzanabilir ve zemin kotundan çıkma alt yüzeyine kadar olan temiz yükseklik en az 2.40 metre olmak zorundadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.