İçindekiler
Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) Kentsel Dönüşümde Ne Anlama Gelir?
2018 yılında yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici Madde 16 (İmar Barışı) kapsamında Türkiye genelinde milyonlarca bağımsız bölüm için Yapı Kayıt Belgesi (YKB) alınmıştır. Ancak deprem riski nedeniyle bu binaların kentsel dönüşüme girmesi gerektiğinde, malikler arasında en büyük uyuşmazlık "Yapı kayıt belgeli katların yeni binada korunup korunmayacağı" noktasında yaşanmaktadır.
Kritik Ayrım: 1. Aşama (Sadece YKB) vs. 2. Aşama (Kat Mülkiyeti Tapusu)
Yapı Kayıt Belgesi olan bir bağımsız bölümün kentsel dönüşümdeki hukuki gücü, İmar Barışı sürecinin hangi aşamada bırakıldığına göre tamamen değişir:
| Hukuki Durum | Tapudaki Karşılığı | Bina Yıkıldığında Yeni Projede Hak Durumu | Devlet Desteği (Kira / Yarısı Bizden) |
|---|---|---|---|
| 1. Durum: Yalnızca Yapı Kayıt Belgesi Alınmış (Tapuya İşlenmemiş) | Arsa payı tescili yok (Ortak alan veya kaçak eklenti görünür) | Doğrudan arsa payı hakkı vermez; yeni imar planı elveriyorsa ve diğer malikler muvafakat ederse pay verilebilir | Yararlanabilir (YKB ve abonelik belgesi ile kira/hibe desteği alınabilir) |
| 2. Durum: YKB Sonrası Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyeti Tapusu Alınmış | Resmi Kat Mülkiyeti Tapusu ve tescilli Arsa Payı vardır | Tapudaki arsa payı oranında yeni projede tam mülkiyet ve %50+1 oy hakkına sahiptir | Tam Yararlanır (Resmi tapu maliki statüsündedir) |
Bina Yıkıldığında "Mevcut Kaçak Katlar" İmar Hakkı Sayılır mı?
Kanuni Kural (İmar Kanunu Geçici Madde 16/4): "Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükteki imar mevzuatı hükümleri uygulanır."
Bu hüküm uyarınca:
- Örneğin 4 kat imarlı bir arsada zamanında 2 kat kaçak çıkılarak 6 katlı yapılmış ve Yapı Kayıt Belgesi alınmış bir bina yıkıldığında; belediye yeni ruhsatı 6 kata göre değil, güncel imar planındaki 4 kat (veya geçerli KAKS emsali) üzerinden verir.
- Ancak bazı ilçe belediyelerinin (örneğin İstanbul'un belirli ilçelerinde yürürlüğe giren Kentsel Dönüşüm Plan Notları) riskli yapıların dönüşümünü teşvik etmek amacıyla mevcut ruhsatlı/iskânlı yapılara tanıdığı özel emsal koruma hükümleri ayrıca incelenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.