İçindekiler
Rezerv Yapı Alanı, Riskli Alan ve Riskli Yapı Arasındaki Farklar
Kentsel dönüşüm mevzuatında (6306 sayılı Kanun ve 7471 sayılı Kanun değişiklikleri) dönüşüm uygulamaları üç farklı hukuki statü üzerinden yürütülür. Bir gayrimenkulün bu üç statüden hangisine girdiği; karar alma süreçlerini, kira yardımı süresini (18 ay vs. 48 ay) ve imar planlama yetkisini doğrudan değiştirir.
| Kriter | Riskli Yapı (Bina Bazlı) | Riskli Alan (Bölge Bazlı) | Rezerv Yapı Alanı (Ada / Bölge Bazlı) |
|---|---|---|---|
| İlan Eden Makam | Lisanslı Kuruluş Raporu + Müdürlük Onayı | Cumhurbaşkanı Kararı | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (ÇŞİDB) |
| Kapsamı | Tek bir apartman veya site bloğu | Zemin veya yapılaşma nedeniyle afet riski taşıyan bölge | Yeni yerleşim veya mevcut yapı stoğunun bütüncül dönüşüm alanı |
| Kira Yardımı Süresi | En fazla 18 Ay | 36 – 48 Aya Kadar | 48 Aya Kadar |
| Karar Yeter Sayısı | %50+1 Salt Çoğunluk (Arsa payı) | Bakanlık / İdare veya %50+1 Uzlaşma | Başkanlık / TOKİ Koordinasyonu ve Uzlaşma |
| İmar Planı Yetkisi | Mevcut Belediye Uygulama İmar Planı | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı / Bakanlık | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı / Bakanlık |
7471 Sayılı Kanun İle "Rezerv Yapı Alanı" Tanımında Ne Değişti?
Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun öncesinde, Rezerv Yapı Alanı yalnızca şehrin çeperlerindeki boş arazilerin yeni yerleşim alanı olarak ilan edilmesi için kullanılıyordu.
Yapılan kanun değişikliği ile tanım içindeki "yeni yerleşim alanı olarak" şartı kaldırılmıştır. Böylece şehir merkezlerinde bulunan, tek tek bina bazında dönüşemediği için kilitlenen mevcut yapılaşmış yapı adalarının da "Rezerv Yapı Alanı" ilan edilerek ada bazında bütüncül (otoparklı, sosyal donatılı ve özel imar planlı) olarak dönüştürülmesi mümkün hale gelmiştir.
Vatandaş Talebiyle Rezerv Yapı Alanı Başvurusu (%30 Şartı)
6306 sayılı Kanun'un 2. maddesinin (c) bendi uyarınca, özel mülkiyet sahipleri veya geliştirici şirketler kendi parsellerinin Rezerv Yapı Alanı ilan edilmesini talep ettiğinde:
- Talepte bulunan maliklerin, sahip oldukları taşınmazların inşaat yapımına esas yüzölçümünün %30'unun mülkiyetinin devrine veya aynı orana karşılık gelen değerin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir kaydedilmek üzere verilmesine muvafakat etmeleri gerekir.
- Kamu idaresinin (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) resen (kendi kararıyla) afet riski nedeniyle ilan ettiği dönüşüm alanlarında ise süreç doğrudan Bakanlık uzlaşma ve hibe/kredi modelleriyle yürütülür.
Sıkça Sorulan Sorular
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.