İçindekiler
- 1. Pendik'in Kentsel Dönüşüm Potansiyeli ve Yapı Stoku
- 2. Pendik İmar Plan Notları ve Emsal Teşvikleri (Tevhid Avantajları)
- 3. Kat Karşılığı Oranını Belirleyen Etkenler
- 4. Sözleşmede Gerçekçi Mali Güvenceler (Teminat, Sigorta ve Kademeli Tapu)
- 5. Apartman İçi Anlaşmazlıklarda Adil Şerefiye ve Daire Paylaşım Planlaması
- 6. ProjeFizibilite Süreci Nasıl Yönetir?
- 7. Sıkça Sorulan Sorular
1. Pendik'in Kentsel Dönüşüm Potansiyeli ve Yapı Stoku
İstanbul Anadolu Yakası'nın yüzölçümü ve nüfus bakımından en büyük ilçelerinden biri olan Pendik; Sabiha Gökçen Havalimanı, Marmaray, M4 Kadıköy-Sabiha Gökçen Metro Hattı ve D-100 (E-5) karayolu bağlantılarıyla stratejik bir lojistik ve konut merkezidir. Ancak 1999 Marmara Depremi öncesinde inşa edilmiş olan yapı stoku, güncel Deprem Yönetmeliği kriterlerinin gerisinde kalmakta ve acil kentsel dönüşüm ihtiyacı doğurmaktadır.
Özellikle Şeyhli, Kaynarca, Çamçeşme, Fevzi Çakmak, Batı ve Doğu Mahalleleri gibi yerleşim alanlarında hem münferit binalar hem de 20-80 malikli siteler kentsel dönüşüm müzakerelerini yoğun şekilde sürdürmektedir. Bu süreçte maliklerin karşılaştığı en büyük engel; parselin yasal imar hakkının doğru bilinmemesi ve müteahhit tekliflerinin bağımsız bir süzgeçten geçirilmemesidir.
Pendik genelindeki imar notları, sık sorulan sorular ve inşaat alanı hesaplayıcısı için Pendik Kentsel Dönüşüm ve İmar Hesaplama Rehberi sayfasına da bakabilirsiniz.
2. Pendik İmar Plan Notları ve Emsal Teşvikleri (Tevhid Avantajları)
Pendik'te uygulama imar planları, tekil binaların kendi parselinde dönüşmesi yerine komşu parsellerin birleşerek ada veya ada parçası oluşturmasını teşvik eden hükümler içerebilir; parselinize uygulanan plan notunu e-imar sisteminden kontrol edin.
Tevhid (Parsel Birleştirme) İle Kazanılan Emsal Avantajı
Örneğin; ayrık nizam 4-5 katlı iki komşu parsel ayrı ayrı dönüştüğünde zemin çekme mesafeleri ve otopark kısıtları nedeniyle satılabilir alan kaybedebilir. Parseller birleştirildiğinde ise yürürlükteki plan notlarının öngördüğü şartlar sağlanırsa ilave inşaat hakkı (emsal artışı) doğabilir. Artışın oranı ve şartları parsel büyüklüğüne ve yürürlükteki plana göre değişir; Pendik Belediyesi'nden parselinize özel teyit alınmalıdır.
Bu nedenle komşu parsellerle birlikte dönüşüm seçeneği, karar aşamasında tekil dönüşümle karşılaştırılarak mutlaka değerlendirilmelidir.
3. Kat Karşılığı Oranını Belirleyen Etkenler
Pendik'te kat karşılığı oranı mahalleye, parselin cephesine ve ulaşım avantajına göre belirgin biçimde değişir. Tek bir "Pendik ortalaması" yoktur; oranı şu etkenler birlikte belirler:
- İmar hakkı: Parselin emsal (KAKS), TAKS, kat adedi ve çekme mesafeleri; parsel birleştirmeyle doğabilecek ilave haklar.
- Satış değeri: Bölgedeki yeni konutların metrekare satış fiyatı ve talep.
- İnşaat maliyeti: Mahal listesindeki malzeme kalitesi, bodrum ve otopark katları, güncel maliyet endeksi.
- Mevcut bina: Bağımsız bölüm sayısı, mevcut daire büyüklükleri ve dükkân gibi ticari birimler.
Maliklerin "%50 kat karşılığı alamazsak anlaşmayız" gibi keskin yaklaşımları, inşaat maliyetlerinin yüksek olduğu dönemlerde şantiyelerin başlamadan tıkanmasına neden olabilmektedir. ProjeFizibilite, bağımsız fizibilite raporuyla malikin payını ve projenin finansal olarak uygulanabilirliğini birlikte değerlendirir.
4. Sözleşmede Gerçekçi Mali Güvenceler (Teminat, Sigorta ve Kademeli Tapu)
Kentsel dönüşümde maliklerin en büyük endişesi, müteahhidin işi yarım bırakması veya teslim edememesidir. Ancak sahada sıkça yapılan en büyük hata, sadece "koşulsuz banka teminat mektubu" istemektir. Banka teminat mektubu komisyon oranları ve kredi limitleri nedeniyle orta ölçekli güvenilir inşaat firmalarının dahi kolayca karşılayamayacağı ağır bir finansal yüktür.
Bunun yerine teslim ve inşaat sürecini çok daha etkin şekilde koruyan 3 temel mekanizma hayata geçirilmelidir:
- Bina Tamamlama Sigortası: Sigorta şirketinin inşaatın her evresini denetlediği ve iflas/gecikme durumunda inşaatı tamamlamayı taahhüt ettiği bir mali güvence türüdür.
- Gayrimenkul İpoteği: Müteahhidin mal varlığındaki eşdeğer bağımsız bölümler üzerine malikler lehine birinci derece ipotek tesis edilmesidir.
- Kademeli Tapu Devri & Hak Ediş: Müteahhide düşen bağımsız bölümlerin tapuları baştan devredilmez. Kaba inşaat (%40), cephe/ince işler (%70), mekanik/elektrik (%85) ve iskan/ruhsat aşamasında (%100) belediye hakediş raporlarına göre aşama aşama serbest bırakılır.
5. Apartman İçi Anlaşmazlıklarda Adil Şerefiye ve Daire Paylaşım Planlaması
Pendik'te kentsel dönüşüm projelerinin %60'tan fazlası müteahhit bulunamadığı için değil, komşuların aralarında hangi kat ve cepheyi alacakları konusunda anlaşamaması nedeniyle durmaktadır.
Eski binada 1. katta oturan bir malik ile 4. katta oturan malikin arsa payı eşit olsa dahi piyasa değeri eşit değildir. ProjeFizibilite, kat, cephe ve konum kriterlerine göre her bağımsız bölüm için:
Eski Bina Şerefiye Matrisi
Eski binadaki kat konumu, köşe cephe, güneş alma açısı, gürültü faktörü ve kullanım alanı şeffaf kriterlerle değerlendirilir.
Yeni Proje Tahsis Matrisi
Ruhsata esas projede inşa edilecek yeni dairelerin kat/cephe farkları şeffafça hesaplanır; aradaki farklar kura çekilmeden adil paylaştırma ile çözülür.
6. ProjeFizibilite Süreci Nasıl Yönetir?
ProjeFizibilite, maliklerin müzakere sürecinde güçlü, bilgili ve eşit şartlarda yer almasını sağlayan bağımsız danışmanlık merkezidir:
- İmar Parametreleri & Emsal Kapasite Etüdü: Parselinizin tüm yasal haklarını belediye plan notlarından çıkararak azami satılabilir hacmi belirleriz.
- Bağımsız Teknik ve İdari Şartname: Malzemenin markasından asansör standartlarına, gecikme cezalarından teslim güvencelerine kadar şartnamenizi hazırlarız.
- Müteahhit İhalesi: Bölgede iş bitirmesi ve mali yeterliliği bulunan yüklenicileri kapalı zarf ihale ile yarıştırarak en avantajlı teklifi malik kuruluna sunarız.
- Mimari ve Hakediş Denetimi: İhaleyi kazanan yüklenicinin belediyeye sunacağı mimari projenin ve şantiye imalatının şartnameye uygunluğunu bağımsız olarak denetleriz.