Vaka Analizi: 71 Malikli Bir Sitede Kentsel Dönüşüm, Yoldan İhdas ve %50+1 Uzlaşması

Giriş: Çok Malikli Sitelerde Kentsel Dönüşüm Neden Tıkanır?

Kentsel dönüşüm süreçlerinde en sık karşılaşılan sorun; bina riskli ilan edilse dahi onlarca farklı malikin, mirasçının ve arsa payı sahibinin tek bir ortak paydada buluşamamasıdır. Dedikodular, müteahhitlerin farklı maliklere farklı vaatlerde bulunması, imar çapındaki terk problemleri ve vekaletname korkusu; projelerin yıllarca rafta kalmasına sebep olur.

Bu vaka analizinde; İstanbul Küçükçekmece'de 71 bağımsız bölümden oluşan Ata Sitesi'nin yıllardır süregelen imar ve uzlaşma tıkanıklığını bağımsız danışmanlık, şeffaf malik temsilciliği ve adil şerefiye planlamasıyla nasıl aştığımızı adım adım inceliyoruz.

1. Aşama: Parsel Sınırları ve İmar Engeli — Yoldan İhdasın Çözümü

Projenin başlangıcında karşılaşılan ilk teknik engel, parselin kadastro sınırları ile belediye imar planı arasındaki uyumsuzluktu. Parsel üzerinde belediyeye ait "yoldan ihdas" (kapanan yol veya kamu alanı) kısmı bulunmaktaydı.

Yapılan Müdahale:

1. Belediye Encümeni Kararı: Küçükçekmece Belediyesi Encümeni nezdinde resmi takip yapılarak yoldan ihdas kısmının satın alma kararı kesinleştirildi.
2. Arsa Payı Dengelemesi: Satın alma bedeli maliklerin tapudaki arsa payları oranında adil şekilde paylaştırıldı.
3. Mülkiyet Bütünlüğü: Terklerin tamamlanmasıyla parselin taban oturumu ve emsal hakkı netleştirildi; böylece müteahhitlerin olası inşaat alanı kayıpları bahanesi ortadan kaldırıldı.

2. Aşama: Bilgi Kirliliğini Bitiren Şeffaf Malik Temsilciliği

71 farklı hak sahibinin bulunduğu yapılarda en büyük tehlike kulaktan kulağa yayılan asılsız iddialardır. Bir grup malik dairesinin küçüleceğinden endişe ederken, diğer bir grup müteahhidin kaçacağından korkmaktadır.

Uygulanan Temsil Modeli:

• Açık İletişim Kanalları: Temsilciler kurulu ve doğrudan tüm maliklerin anlık soru sorabildiği şeffaf bilgilendirme hattı kuruldu.
• Tarafsız Bilgilendirme: Sürecin hiçbir aşamasında müteahhit dili kullanılmadı; belediye yazıları, resmi imar çapı ve sözleşme taslakları ham haliyle maliklerin incelemesine sunuldu.
• %50+1 Salt Çoğunluk Başarısı: 6306 sayılı Kanun'un getirdiği salt çoğunluk esası anlatılarak, çekinceleri olan komşular tek tek dinlendi ve maliklerin ezici çoğunluğuyla Ortak Karar Protokolü imzalandı.

3. Aşama: 3/5 ve 2/5 Kat Karşılığı Paylaşım Dengesi

Müteahhit müzakerelerinde maliklerin haklarını korumanın temeli, arsa payı ile inşaat alanı arasındaki adil dengeyi kurmaktır.

Ata Sitesi sürecinde;

• Arsa sahiplerinin taşınmazdaki hisselerinin 3/5'ini kendi uhdelerinde tuttuğu,
• Kalan 2/5'lik kısmın ise inşaat yapımı karşılığında yükleniciye devredildiği şeffaf bir kat karşılığı modeli kurgulandı.
• Böylece maliklerin mevcut konut alanları korunurken, bölgedeki emsal artışı ve plan notları hak sahiplerinin lehine optimize edildi.

4. Aşama: Hukuki ve Mali Güvenceler (Kısıtlı Vekaletname & Teslim Güvencesi)

Sözleşmenin imzalanması kadar, şantiye bitene kadar malikin mülkiyetini korumak da en az o kadar önemlidir. Bu etapta 3 kritik güvenlik mekanizması kuruldu:

A. Kısıtlayıcı Kentsel Dönüşüm Vekaletnamesi

Maliklerin noterde imzalaması gereken vekaletname tek tek incelendi. Müteahhide gayrimenkulü ipotek etme, kredi teminatı gösterme veya üçüncü şahıslara habersiz devir yetkisi veren tüm ucu açık maddeler vekaletnameden çıkartıldı. Yalnızca belediye ruhsatı, tapu tevhit/ifraz işlemleri ve şantiye izinleriyle sınırlı bir vekaletname formatı oluşturuldu.

B. 65 Yaş Üzeri Malik Prosedürü

Noter kanunları gereğince 65 yaş ve üzeri hak sahiplerinin imza aşamasında hukuki geçerlilik sorunu yaşamaması için Aile Sağlığı Merkezleri ve yetkili hastanelerden sağlık raporları önceden organize edildi; sürecin noter kapısında kilitlenmesi önlendi.

C. Mali Teslim Güvencesi & Kademeli Tapu Devri

Yüklenici firmanın inşaatı yarım bırakması ihtimaline karşı:

• İnşaat ruhsatı aşamasında mali güvence (tamamlama sigortası, teminat veya ipotek) tesis edilmesi,
• Müteahhide düşen bağımsız bölümlerin tapularının ise subasman, kaba yapı, ince işler ve iskan aşamalarına paralel olarak kademeli serbest bırakılması şart koşuldu.

Malikler İçin Çıkarılan 4 Altın Ders

1. İmar Engellerini Önceden Çözün: Parselinizde yol terki veya ihdas varsa müteahhit görüşmesine başlamadan önce çözün; pazarlık gücünüzü artırın.
2. Temsilci Seçerken Bağımsız Uzmanla Çalışın: Müteahhidin getirdiği sözleşmeyi doğrudan imzalamayın; bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanı ve gayrimenkul hukukçusuna denetletin.
3. Genel Vekaletname Vermeyin: Noterde "kentsel dönüşüm" adı altında sınırsız yetki içeren vekaletlere kesinlikle imza atmayın.
4. Teminatsız Şantiyeye İzin Vermeyin: Müteahhit ne kadar büyük olursa olsun, mali teslim güvencesi (bina tamamlama sigortası, teminat veya ipotek) ve kademeli tapu devri olmadan binanızı yıktırmayın.

🤝 Sizin Sitenizde de Benzer Bir Dönüşüm Tıkanıklığı mı Var?

1 daireden yüzlerce konutluk sitelere kadar; malik toplantılarını yönetmek, adil şerefiye dağıtımı yapmak ve müteahhit teklifinin teknik ve mali şartlarını incelemek için Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı sayfamızdan talebinizi iletebilirsiniz.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.