İçindekiler
%50+1 Salt Çoğunluk Düzenlemesi (7471 Sayılı Kanun) Neyi Değiştirdi?
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'nda 7471 sayılı Kanun ile yapılan reform niteliğindeki düzenleme öncesinde, riskli bir binanın yeniden yapımı için maliklerin en az üçte iki (2/3) arsa payı çoğunluğu ile anlaşması gerekiyordu.
Uygulamada tek bir mirasçının veya küçük bir hisse sahibinin anlaşmaya yanaşmaması, yüzlerce kişinin yaşadığı binaların yıllarca çürümeye terk edilmesine ve dönüşümün kilitlenmesine neden oluyordu. Yeni yasal çerçeve ile birlikte karar yeter sayısı hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna (%50+1) indirilmiştir.
Karar Alma ve Uygulama Sürecinin 4 Aşaması
1. Ortak Karar Protokolünün Hazırlanması ve İmzalanması
Güncel mevzuat kapsamında arsa paylarının en az %50+1'ine (salt çoğunluğuna) sahip malikler bir araya gelerek:
- Binanın hangi imar katsayısı ve mimari tasarımla yenileneceğini,
- Hangi müteahhit veya geliştirici firma ile çalışılacağını,
- Hak sahipleri ile müteahhit arasındaki bağımsız bölüm paylaşım oranlarını,
- Kira yardımı ve teslim sürelerini içeren bir Ortak Karar Protokolü / Sözleşme Taslağı imzalar.
2. Katılmayan Maliklere Bildirim (Noter veya Muhtarlık/e-Devlet Usulü)
7471 sayılı Kanun ile tebligat süreci de hızlandırılmıştır. %50+1 çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere iki yoldan biriyle bildirilir:
- Noter Kanalıyla: Doğrudan noter ihtarnamesi gönderilmesi, veya
- Yeni Hızlandırılmış Usul: Karar tutanağının binaya asılması, ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi ve maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması (Muhtarlıktaki 15 günlük ilanın son günü tebliğ yapılmış sayılır).
3. Katılmayan Maliklere 15 Günlük Karar Süresi
Tebligatın yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren karara katılmayan maliklere 15 gün yasal süre verilir. Bu süre içinde teklifi inceleyip sözleşmeyi imzalamaları, aksi halde arsa paylarının kanun kapsamında satışa çıkarılacağı ihtar edilir.
4. Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü Tarafından Açık Artırma ile Satış
Verilen 15 günlük yasal süre içinde anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü (veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) tarafından SPK lisanslı değerleme raporu üzerinden rayiç bedel tespiti yapılarak öncelikle anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satışa sunulur. Paydaşlar satın almazsa; rayiç bedeli ödenmek kaydıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya İdare payı devralabilir ya da üçüncü kişilere satış yapılabilir.
Maliklerin Hak Kaybını Önlemek İçin Alınması Gereken Önlemler
%50+1 kararı alınırken azınlıkta kalan maliklerin haklarının çiğnenmemesi, çoğunluğun ise yürütmeyi durdurma ve iptal davalarıyla karşılaşmaması için sözleşmede mutlaka bağımsız bir gayrimenkul değerleme raporu, teknik şartname ve adil şerefiye matrisi bulunmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.