Yüksek Paylaşım Oranı Gerçekten Kazandırır mı?
Arsa sahiplerinin kentsel dönüşümde ve kat karşılığı sözleşmelerde düştüğü en büyük tuzak, en yüksek paylaşım oranını veren müteahhidi tercih etmektir. Bir müteahhidin asgari brüt kar marjı %25 ile %35 bandının altına indiğinde, piyasadaki en ufak bir dalgalanmada şantiye durma riskiyle karşı karşıya kalır.
Dengeli Paylaşım Oranı Nasıl Hesaplanır?
Bir arsanın adil kat karşılığı oranı şu matematiksel formülle belirlenir:
- **Arsa Değeri + Toplam İnşaat Maliyeti + Müteahhit Kar Marjı = Proje Toplam Satış Hasılatı**
Bölgedeki konut satış metrekare fiyatı yapım maliyetine yakınsa (örneğin maliyet 30.000 TL iken satış 45.000 TL ise), arsa payı %40-%45'i geçemez. Satış fiyatının 90.000 - 120.000 TL olduğu değerli lokasyonlarda (Bağdat Caddesi, Beşiktaş, Karşıyaka gibi) paylaşım oranı %65-%70'e kadar çıkabilir.
İnşaatın Yarım Kalmaması İçin 3 Kritik Önlem
1. Mali Güvence: Bina tamamlama sigortası, toplam keşif bedelinin %8 – %10'u oranında banka teminat mektubu veya gayrimenkul ipoteğinden en az biri sözleşmeye bağlanmalıdır.
2. Kademeli Tapu Devri: Müteahhide düşen bağımsız bölümlerin tapuları inşaat ilerleme seviyesine göre devredilmelidir.
3. Kira Yardımı Güvencesi: Kentsel dönüşümde taşınma ve aylık kira bedelleri peşin veya banka teminatı kapsamında güvenceye alınmalıdır.
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata başvurun.